Hypothek – Definition & Funktionsweise (2024)

Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das vor allem in der Immobilienfinanzierung zum Einsatz kommt. Als Immobilienbesitzer übertragen Sie in Höhe einer bestimmten Summe das Recht an Ihrem Wohneigentum an den Gläubiger. In aller Regel ist dies Ihre finanzierende Bank. Je nach Art können sich Hypotheken in Form und Einsatzfeld aber unterscheiden.

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Inhaltsverzeichnis

Wie funktioniert eine Hypothek?

Für den Kauf des Eigenheims müssen Konsumenten fast immer ein Darlehen aufnehmen, mit dem die Immobilie in regelmäßigen Raten finanziert werden kann. Da andere Sicherheiten oft nicht vorhanden sind, werden Hypotheken eingesetzt, um die Kredite abzusichern. Der Kreditgeber – in der Regel die finanzierende Bank – erhält mit dem damit verbundenen Grundpfandrecht noch vor anderen Gläubigern einen vorrangigen Zugriff auf die Immobilie.

Bevorzugte Finanzierungsform: Die Banken bevorzugen diese Art von Finanzierung, denn die Hypothek bietet als Grundschuld ein hohes Maß an Sicherheit. Die Risiken sind für die Gläubiger sehr gering, wenn darauf geachtet wird, dass nur werthaltige Immobilien finanziert werden und der Wert der Immobilie – und damit der Forderung während des Finanzierungszeitraums – erhalten bleibt. Als Gegenleistung erhalten Sie als Kreditnehmer Ihr Geld für die Finanzierung des Hauses oder der Wohnung zu besonders günstigen Konditionen.

Grundbücherliche Besicherung: Das Recht, das Banken und Bausparkassen als Kreditgeber durch die Hypothek erwerben, lassen sie sich in den meisten Fällen grundbücherlich besichern. Dies geschieht in Abteilung III des Hauptbuches, ein öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke, grundstücksgleiche Liegenschaften und die dazugehörigen Rechte eingetragen werden. Das Grundbuch wird in Österreich elektronisch von den Bezirksgerichten geführt.

Hypotheken als alternative Finanzierung: Eine Hypothek ist nicht zwangsläufig an die Finanzierung einer Immobilie gebunden, sie kann beispielsweise auch als Sicherheit bei anderen Krediten dienen. Diese werden dann als Hypothekarkredit oder Hypothekendarlehen bezeichnet. Sie kommen zum Einsatz, wenn eine besonders hohe Kreditsumme benötigt wird, zum Beispiel als Startkapital für eine Selbstständigkeit.

Tipp: Nicht immer ist eine Hypothek zwingend zur Finanzierung einer Immobilie erforderlich. Gerade wenn viel Eigenkapital vorhanden ist und die Kreditsumme deshalb nicht so hoch ausfällt, können Sie als Kreditnehmer Ihrer Bank auch andere Sicherheiten bieten – beispielsweise einen Bürgen. In diesem Fall müssen Sie keine Rechte am Grundstück an den Kreditgeber abtreten.

Hypothek – was gilt für Höhe, Haftung und Kosten?

Mögliche Höhe der Hypothek: Die Höhe der Hypothek ist vorderst abhängig vom Wert der Immobilie. In der Regel kann sie 60 bis 70 Prozent des aktuellen Verkehrswerts betragen, weil auch der Wertverlust von Haus oder Wohnung eingerechnet wird.

Wenn Sie als Immobilienbesitzer mehr Geld für die Finanzierung benötigen, müssen sie eine weitere Hypothek aufnehmen. Der Wert der Immobilie wird in der Regel von einem Gutachter erkundet. Ihre Bank wird dann die Höhe der Hypothek berechnen.

Haftung durch die Hypothek: Als Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück die Hypothek eingetragen wird, sind Sie der Sicherungsgeber. Vermutlich sind Sie gleichzeitig Kreditnehmer, allerdings ist es auch möglich, das eigene Grundstück als Kreditsicherheit für eine andere Person mit einer Hypothek zu belegen.

Neben dem Grundstück selbst können Sie auch dessen wesentliche Bestandteile sowie das Grundstückszubehör und eventuelle Versicherungsentschädigungen zur Haftung einsetzen.

Kosten für eine Hypothek: In Sachen Hypothek müssen Sie mit bestimmten Kosten rechnen. Die Eintragung einer Hypothek ist in Österreich nicht kostenfrei: Eine hypothekarische Grundbucheintragung kostet beim Bezirksgericht standardmäßig 1,2 % vom einzutragenden Kreditbetrag. Weiters kommen meist noch Kosten für die sogenannte Nebengebührensicherstellung hinzu. Diese können bis zu 30 % der Grundbucheintragung betragen – somit können insgesamt 1,56 % an Kosten anfallen.

Schließlich muss der Gutachter bezahlt werden, der den Wert Ihrer Immobilie ermittelt sowie der Notar, bei dem der Hypothekarvertrag aufgesetzt wird – dies ist ebenfalls mit Kosten verbunden.

Tipp: Besteht eine Hypothek, haben Sie als Grundstückseigentümer nicht das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Eine Vermietung – um bei Bedarf das Abbezahlen der Raten zu erleichtert – ist hingegen problemlos möglich, da Sie Ihre Immobilie frei nutzen dürfen. Weiters gilt: Je besser Ihre Bonität ist, desto eher wird die Bank auf eine Nebengebührensicherstellung verzichten.

Hypothek vs. Grundschuld – was ist attraktiver?

Bei einer Grundschuld handelt es sich ebenfalls um ein Grundpfandrecht, das Ähnlichkeiten zur Hypothek aufweist. Mittlerweile kommt diese auch in Österreich häufiger vor. Umgangssprachlich wird nach wie vor häufig von einer Hypothek gesprochen, wenn eine Grundschuld gemeint ist. Wo liegt der Unterschied und warum bevorzugen Banken die Grundschuld?

Hypothek mit Bindung an Forderung: Bei einer Hypothek ist der Betrag an die Höhe der zugehörigen Forderung – der aufgenommenen Kreditsumme – gebunden. Damit schrumpft die Hypothek, wenn Sie die Schulden abtragen. Durch diese Bindung (Akzessorietät) ist auch festgelegt, dass eine Hypothek nicht ohne die bestehende Forderung existieren kann.

Es kann vorkommen, dass die Forderung übertragen wird. Beispielsweise durch eine Umschuldung, bei der Sie mit einem neuen Kredit zu günstigeren Konditionen das bestehende Darlehen ablösen. In diesem Fall wird die Hypothek automatisch an den neuen Kreditgeber – in der Regel eine andere Bank – übertragen.

Weiters kann Ihre Bank durch die fixe Bindung die Hypothek jeweils nur für den zugeordneten Kredit verwenden. Durchaus relevant, wenn Sie mehrere Kredite bei derselben Bank laufen haben, von denen Sie einen nicht durch eine Hypothek besicherter nicht mehr bedienen können. Die Hypothek des anderen Kredits bleibt durch die Bindung an die Forderung dabei unberührt.

Flexiblere Grundschuld: In Sachen Grundschuld ist das anders: Diese ist nicht akzessorisch an die Forderung gebunden und bleibt bis zur vollständigen Tilgung in festgelegter Höhe bestehen. Sie existiert somit unabhängig von der Forderung und kann gesondert übertragen werden.

Weiters kann sie auch nach der Tilgung der Forderung bestehen bleiben und anderweitig genutzt werden. Im Vergleich zur akzessorischen Hypothek wird dieses Grundpfandrecht als abstrakt bezeichnet.

Banken bevorzugen Grundschuld: Aus diesen Gründen ist für Banken die Grundschuld in der Regel das attraktivere Grundpfandrecht im Vergleich zur Hypothek:

• Die Grundschuld bietet auch dann eine Sicherheit für die Bank, wenn Sie als Kreditnehmer einen anderen laufenden Kredit nicht mehr bedienen können.
• Die Hypothek ist dagegen auf einen Kredit beschränkt und verringert sich, während Sie diesen zurückzahlen. Nur eine spezialisierte Hypothekenbank wird diese bevorzugen.
• Für Sie als Immobilienbesitzer kann es sich lohnen, die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Benötigen erneut Geld benötigen, beispielsweise für eine spätere Modernisierung oder Sanierung, können Sie bei derselben Bank mit günstigen Konditionen eines Hypothekendarlehens finanzieren. Wurde die Grundschuld gelöscht, kommen erneut Kosten für den Eintrag auf Sie zu.

Hypothek – Tilgung und Grundschuld

Mit der laufenden Tilgung Ihres Baukredits erfolgt nach und nach eine Umwandlung der Hypothek in eine Eigentümergrundschuld. Ihre Hypothek verringert sich also in dem Maße, in dem die Forderung getilgt wird. Ist der Kredit vollständig zurückgezahlt, aber die Hypothek nicht gelöscht wird, geht diese in Ihren Besitz als Immobilieneigentümer über. Da Sie allerdings als Eigentümer keine Forderung gegen sich selbst haben und Hypotheken immer an Forderungen gebunden sind, wird aus der ursprünglichen Hypothek automatisch eine Eigentümergrundschuld.

Löschung der Grundschuld: Um diese Grundschuld löschen zu lassen, benötigen Sie eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers. Diese wird Ihnen auf Anfrage von Ihrer Bank erteilt, wenn Sie das Darlehen zurückgezahlt haben.

Tipp: Hier müssen Sie selbst aktiv werden, da die Grundschuld nicht automatisch gelöscht wird. Wie bereits angesprochen, kann es sinnvoll sein, die Grundschuld nicht löschen zu lassen, um sie für spätere Darlehen zur günstigen Finanzierung zu nutzen.

Hypothek vorzeitig tilgen oder kündigen – geht das?

Kann ich meine Hypothek vorzeitig löschen oder kündigen – diese Frage stellen sich viele Kreditnehmer. Kunden möchten das Grundbuch oft frühzeitig bereinigen, um das Grundpfandrecht der Bank loszuwerden. Eine vorzeitige Löschung von Hypotheken ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Vollständige Kredittilgung: Zum einen muss der besicherte Kredit vollständig zurückbezahlt sein. Eine Ausnahme ist möglich: Beispielsweise, wenn Sie als Kreditnehmer über eine herausragende Bonität verfügt – dann könnten bereits vor der kompletten Rückzahlung des Kredites eine Löschung beantragen.

Mitspracherecht der Bank: Weiters hat auch die Bank ein Mitspracherecht. Ob sie einer Löschung zustimmt, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Höhe des verbleibenden Kreditbetrages
• vorhandene Sicherheiten zu Tausch
• Bisherige Kundenbeziehung zur Bank

Hypothek – was passiert bei Zahlungsunfähigkeit?

Falls Sie Ihre Kreditraten nicht mehr pünktlich bedienen können oder komplett zahlungsunfähig werden, droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie. Auf diesem Wege kann die Bank den ausstehenden Betrag problemlos erhalten – ein zentrales Wesensmerkmal der Hypothek

Frühzeitig handeln: Dies sollten Sie unbedingt vermeiden. Reagieren Sie grundsätzlich rechtzeitig, wenn Sie bemerken, dass Sie in einen finanziellen Engpass geraten oder anhaltende Zahlungsschwierigkeiten drohen.

Lösungen mit der Bank erkunden: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Kreditinstitut und versuchen Sie, eine Tilgungsaussetzung zu vereinbaren, wodurch sich die monatliche Belastung für Sie reduziert. Möglicherweise können Sie auch eine Änderung der Darlehensbedingungen – beispielsweise eine Ratenreduktion – erreichen. In vielen Fällen ist weiters eine Umschuldung des bestehenden Darlehens möglich.

Tipp: Die Chancen, dass Ihre Bank Ihnen entgegenkommt, stehen meist gut. Dann auch sie ist nicht an einer aufwendigen Zwangsversteigerung interessiert. Auch ein Termin bei einer Schuldnerberatung kann Ihnen möglicherweise Lösungsansätze aufzeigen.

Arten und Sonderformen von Hypotheken

Zu guter Letzt sollten Sie als Kreditnehmer wissen, dass verschiedene Arten und Sonderformen von Hypotheken unterschieden werden. Am häufigsten kommt dabei die Verkehrshypothek zum Einsatz, es gibt aber einige andere Möglichkeiten:

Verkehrshypothek: Sie ist die gängigste Form der Hypothek in Österreich. Die Forderung wird durch das Grundbuch abgesichert und muss vom Gläubiger nicht nachgewiesen werden. Hier gibt es zwei Varianten:

• Buchhypothek: Bei der Buchhypothek wird die Grundschuld nur im Grundbuch festgehalten. Dadurch muss bei einer Übertragung der Forderung der Grundbucheintrag geändert werden.
• Briefhypothek: Bei dieser Form erhält der Gläubiger einen sogenannten Hypothekenbrief, mit dem er seine Ansprüche nachweisen kann. Bei einer Übertragung der Forderung muss lediglich diese Urkunde geändert werden.

Sicherungshypothek: Die Sicherungshypothek ist noch enger an die bestehende Forderung gebunden als die Verkehrshypothek und hat damit eine strengere Abhängigkeit (Akzessorietät). Sie wird auch ins Grundbuch eingetragen, dennoch muss der Gläubiger seine Forderung nachweisen und kann sich nicht auf den Grundbucheintrag allein berufen. Da die Sicherungshypothek nicht verkehrsfähig ist, handelt es sich für Banken meist um kein geeignetes Mittel der Kreditbesicherung.

Rentenhypothek: Möchten Sie eine Hypothek während Ihrer Zeit als Rentner oder Pensionist aufnehmen, handelt es sich dabei um eine sogenannte Rentenhypothek.Als Immobilienbesitzer im Ruhestand können Sie dadurch eine größere Geldsumme erhalten und als Sicherheit eine Hypothek auf Ihr Grundstück eintragen lassen.

Sonderformen bei Hypotheken: Weiters gibt es in Österreich aber auch Sonderformen und unterschiedliche Bezeichnungen für Hypotheken:

• Zwangshypothek: Diese kommt bei einer Zwangsvollstreckung zum Einsatz und bietet eine zusätzliche Sicherheit für Gläubiger und Banken.
• Gesamthypothek: Diese liegt vor, wenn mehrere Objekte und Grundstücke als Sicherheit für eine größere Forderung dienen. Banken prüfen hier in aller Regel sehr genau.

Videos

Immobilienkauf in Österreich – der Ablauf

Quelle: Immobilienrecht – Frag Dan! / YouTube

Hypothek einfach erklärt

Quelle: easyfinance / YouTube

FAQ

Was ist eine Hypothek Österreich?

Im Rahmen der Finanzierung von Immobilien wird in der Regel vereinbart, dass die zu erwerbende Liegenschaft oder Eigentumswohnung als Pfand für die Kreditrückzahlung bestellt wird. Die Pfandbestellung wird im Grundbuch eingetragen (Hypothek).

Was kann mit einem Hypothekarkredit finanziert werden?

Als klassisches Produkt der Immobilienfinanzierung eignet sich der Hypothekarkredit, um seinen persönlichen Wohntraum zu finanzieren, wie zum Beispiel

• Eigenheim
• Eigentumswohnung
• Haus
• Grundstück

Wie hoch sind Hypothekenzinsen in Österreich?

Aktuell sind bei entsprechender Bonität bei Immobilienkrediten variable Zinsen ab 0,625% möglich, fixe Zinsen ab 2,00%. Bei zweckungebundenen Krediten sind Zinskonditionen ab rund 3,00% möglich.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek? Um eine Hypothek aufzunehmen und eine Eigentumswohnung oder einen Hauskauf finanzieren zu können, brauchen Sie Eigenkapital von mindestens 20 % des Kaufpreises.

Wann ist eine Hypothek sinnvoll?

Wer eine Hypothek abzahlt, spart Zinskosten und hat weniger Schulden. Wer die Finanzierung verlängert, kann das Geld anderweitig nutzen. Dabei kommt es vor allem auf Ihre Wünsche an.